Die Mieten in den guten Lagen der Innenstadt seien viel zu hoch, wurde uns einmal erzählt. Die könnten sich einheimische Händler nicht leisten. Wenn man ein ECE ürber dem Schlosspark bauen würrde, würrde sich das ändern - ganz klar: die Konkurrenz mürsse dazu fürhren, dass die Mieten sinken. Dann könnten auch lokale Fachgeschäfte wieder vermehrt in die Innenstädte einziehen ...

Und nun das: Die Mieten seien in der Innenstadt noch einmal gestiegen, berichtet Ernst Johann Zauner in der Braunschweiger Zeitung vom heutigen Tage.

Die Sache ist etwas komplizierter. Hohe Mieten werden nur in den so genannten A-Lagen, den von Kunden meist frequentierten, best besuchten Lagen bezahlt. Diese Lagen sind jedoch begrenzt und nicht beliebig erweiterbar. Mit der Ansiedlung eines großen Einkaufszentren verlagern sich solche Flächen regelmäßig in die Center und werden sich entsprechend in der Innenstadt verringern. Das wiederum fürhrt zu einem verstärkten Konkurrenzkampf der solventesten Mieter um diese vermeintlich verbleibenden Bestlagen in der Innenstadt: die Mieten steigen. Die solventen Mieter ziehen dann wiederum durchaus auch die meisten Kunden an, so dass sich ein weiterer Konzentrations- und Ausdifferenzierungsprozess von "Lagequalitäten" in der Innenstadt entwickelt.

Monika Popp (Innenstadtnahe Einkaufszentren) beschreibt diesen Entwicklungsprozess: wenige verbleibende gute Lagen können auch noch besser werden, viele nicht ganz so gute Lagen rutschen ab. Schlechtere Lagen können quasi unvermietbar werden. Popp:
Die Verlierer der Einkaufszentrenansiedlung sind schließlich vor allem die Nebenlagen der Hauptgeschäftsbereiche.
Und manche direkte Nachbarn des Einkaufszentrums mögen sich falsche Hoffnungen machen, Popp weiter:
Dies  trifft nicht nur auf Bereiche in großer Entfernung zum Einkaufszentrum zu, wie oft behauptet wird. Vielmehr deuten die Ergebnisse aus den Untersuchnungsstädten darauf hin, dass die Fokussierung der Koppler auf die Hauptgeschäftsstraße dazu fürhrt, dass auch Nebenlagen in unmittelbarer Nähe zum Einkaufszentrum kaum frequentiert werden.

Rolf Junker hat die Kehrseite des Konzentrationsprozesses, das sogenannte "Trading-Down", die Abwärtsspirale, in die viele weniger gute Lagen hineingeraten, einmal grafisch beschrieben. Die letzten beißen die Hunde ....